CONTRATO DE COMPRA E VENDA Sua segurança jurídica e os seus efeitos
Por João Dallapiccola
A compra e venda de imóvel é um dos negócios jurídicos mais relevantes dentro do ordenamento jurídico brasileiro, pois envolve a transmissão de bens de alto valor econômico e patrimonial, frequentemente vinculados ao projeto de vida de famílias, investidores e empresas.
Justamente por isso, exige-se que seja realizado com máxima segurança jurídica, evitando riscos, fraudes e litígios futuros.
Um contrato de compra e venda formalizado adequadamente é capaz de oferecer essa segurança, estabelecendo direitos e deveres das partes, disciplinando a forma de pagamento, regulando a transferência da posse e da propriedade, bem como criando mecanismos de proteção em caso de inadimplemento.
A ausência de um contrato escrito e completo pode gerar nulidades, disputas judiciais e até perda do imóvel.
A importância da realização da escritura pública
Nos negócios que envolvem imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, a legislação brasileira (artigo 108 do Código Civil) exige a realização de escritura pública como condição de validade do contrato.
Isso significa que, ainda que exista um contrato particular entre comprador e vendedor, somente a escritura lavrada em cartório confere validade plena ao negócio, apta a ser registrada na matrícula do imóvel.
A escritura pública não apenas formaliza a manifestação de vontade das partes, mas também funciona como instrumento de segurança jurídica, já que o tabelião tem o dever de verificar a legalidade dos documentos, a capacidade das partes e a inexistência de vícios ou impedimentos para a realização do negócio.
Após lavrada a escritura, o comprador deverá levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis, onde será averbada na matrícula do bem.
Somente a partir do registro ocorre a efetiva transferência da propriedade. Sem o registro, o comprador terá apenas a posse, mas não a propriedade, o que gera riscos jurídicos significativos.
Assim, a escritura pública e o registro no Cartório de Imóveis são etapas indispensáveis para garantir a transferência da propriedade.
Diferença entre direito de propriedade e direito de posse
A distinção entre posse e propriedade é fundamental para compreender os efeitos da compra e venda.
A posse é a situação de fato, o poder físico ou indireto de usar, fruir ou dispor da coisa, ainda que sem título jurídico válido. O possuidor pode morar no imóvel, arrendá-lo ou explorá-lo economicamente, mas sem o registro formal que comprove a propriedade.
A distinção entre posse e propriedade precisa ser observada com rigor, evitando equívocos que podem levar à perda de direitos.
Enquanto isso, a propriedade é o direito real garantido pelo ordenamento jurídico e somente adquirido, em relação a imóveis, com o devido registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis. O proprietário, ao contrário do mero possuidor, goza da plenitude dos direitos previstos no artigo 1.228 do Código Civil: usar, gozar, dispor e reaver o bem de quem injustamente o detenha.
Assim, um comprador que ainda não registrou a escritura pode até exercer a posse, mas não é considerado proprietário.
Essa diferença é crucial para a segurança do negócio, pois a propriedade é a verdadeira garantia do direito.
A Cláusula de reserva de domínio com condição suspensiva da resolução do contrato
Um dos instrumentos mais relevantes para a compra e venda de imóveis, especialmente em negócios com pagamento parcelado, é a cláusula de reserva de domínio.
Essa cláusula estabelece que a propriedade do imóvel permanece com o vendedor até a quitação integral do preço, ainda que a posse seja transmitida ao comprador desde o início.
Na modalidade pro solvendo, o vendedor transfere a posse ao comprador, mas a propriedade só será transmitida com o pagamento da última parcela.
Até esse momento, o comprador é apenas possuidor do imóvel, e o vendedor mantém a titularidade registral como garantia de que o contrato será integralmente cumprido.
Esse mecanismo protege ambas as partes.
Na posição de comprador, há a possibilidade de entrar imediatamente no imóvel, usá-lo e explorá-lo, desde que cumpra as obrigações contratuais
Já o vendedor permanece com a propriedade registrada, reduzindo os riscos de inadimplência, pois, em caso de descumprimento, poderá reaver o bem.
Esse modelo é muito utilizado em contratos de financiamento ou parcelamento direto entre particulares, justamente porque equilibra direitos e deveres, sem afastar a segurança jurídica do negócio.
O contrato de compra e venda de imóveis é um instrumento que vai além da simples formalização da vontade das partes. Ele é um verdadeiro pilar de segurança jurídica, pois previne litígios, estabelece regras claras e protege direitos de vendedores e compradores.
A utilização de cláusulas especiais, como a reserva de domínio na modalidade pro solvendo, demonstra como o contrato pode ser adaptado às necessidades das partes, permitindo pagamentos parcelados sem comprometer a proteção do vendedor e assegurando ao comprador o exercício da posse.
Portanto, a segurança jurídica de um contrato de compra e venda não é apenas uma formalidade: é a essência que confere validade, estabilidade e eficácia ao negócio, garantindo que o patrimônio envolvido esteja resguardado e que as expectativas das partes sejam devidamente cumpridas.
Escrito em conjunto pelos advogados João Batista Dallapiccola Sampaio e Leonardo Binda
Advogado há 39 anos, especializado em direitos sociais e graduado pela Universidade Federal do Espírito Santo (UFES), é pai orgulhoso e avô realizado, com uma trajetória marcada pelo compromisso com a justiça e a ética profissional.
