“Valorização imobiliária. Quem tem medo?”

LUIZ PAULO VELLOZO LUCAS

De acordo com pesquisa da FipeZap de abril/maio de 2025, Vitória está entre as três cidades brasileiras com o metro quadrado residencial mais caro. Cerca de R$ 13 mil, atrás apenas das catarinenses Balneário Camboriú e Itapema onde o preço do imóvel passa de R$ 14 mil por metro quadrado. Alguns comemoram eufóricos como sendo um indicador do sucesso da capital capixaba e outros reclamam do impacto na alta do custo de vida e consequente expulsão de famílias jovens e mais pobres para outras cidades.

O mercado imobiliário,onde a demanda e a oferta por aquisição e aluguel de moradias, forma o preço corrente e determina a valorização, e a desvalorização, dos imóveis, é um mercado fortemente influenciado por intervenções e políticas públicas.A incorporação de novas terras ao tecido urbano através de obras de infraestrutura, vias, serviços de saneamento, fornecimento de energia, comunicação e transporte público viabilizame orientama oferta de imóveis.

As leis urbanas locais que regulam o uso e ocupação do solo inclusive a verticalização, os impostos sobre a propriedade e sobre as transações de compra e venda, os programas federais e locais de financiamento e subsídios a moradia de interesse social também interferem no mercado e no preço dos imóveis. O mercado imobiliário está fortemente articulado ao sistema financeiro onde os imóveis são usados como garantia a empréstimos hipotecários e os fundos de investimento do mercado de capitais buscam identificar as oportunidades de investimento com maior potencial de valorização.

A população de baixa renda, migrantes em sua maioria, ocuparam de forma desordenada regiões de morros e mangues, regiões de forte interesse ambiental e sem infraestrutura urbana a partir dos anos 60 e 70 em que a industrialização e a oferta de empregos formou a Região Metropolitana da Grande Vitória. Segundo o Censo de 2022 do IBGE em Vitória 22,5% da população mora em favelas, sendo a sexta capital com maior índice de favelização, bastante superior a media nacional de 8,1%. O mercado imobiliário nestas áreas é informal e o direito de propriedade é precário.

As favelas de Vitória são bem mais urbanizadas do que nas cidades do norte e nordeste que lideram o ranking do IBGE tais como Belém, Manaus, Salvador e Recifemas o desafio de integrar a cidade e completar a urbanização inconclusa e desigual permanece sendo a maior prioridade da cidade. O Projeto Terra desenvolvido entre 1997 e 2004 delimitou as áreas favelizadas de Vitória em quinze poligonais e organizou um esforço conjunto, público e privado, de urbanização e desenvolvimento sustentável que permitiu um avanço extraordinário nestas áreas mas o desafio permanece.

O dinamismo do mercado imobiliário capixaba é um importante ativo que pode impulsionar o desenvolvimento sustentável da capital. O centro histórico, a região da Grande São Pedro e os territórios favelizados em geral podem ser transformados e valorizados por empreendimentos imobiliários, inclusive utilizando CEPAC`s (Certificados de Potencial Construtivo) emitidos pela Prefeitura para financiar obras estruturantes como um novo sistema viário em São Pedro em lugar da saturada Avenida Serafim Derenzi e um Shopping Center com estacionamento publico no Centro.

Rever o PDU, Plano Diretor Urbano, de Vitória e integrar os PDU`s dos municípios da Grande Vitória é uma tarefa urgente afim de articular um mercado imobiliário dinâmico à politicas publicas urbanas de maneira inteligente fazendo de nossas necessidades também negócios atrativos para o setor privado.

*Luiz Paulo Velloso Lucas é engenheiro de Produção, professor universitário, mestrado em Desenvolvimento Sustentável e ex-Prefeito de Vitória.